Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать земельный участок под строительство дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Исходя из опыта просмотров, Алексей отмечает, что в радиусе 20 км от Минска найти живописный участок по адекватной цене практически нереально. Редкий случай, когда участок граничит с лесом — гарантированно на такой лот поступит много заявлений и случится ажиотаж.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Приобрести участок можно у частного лица, у девелопера или у государства.
Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.
Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.
Лес, поле, вода и комары
— Если нужен лес и виды из окна, надо уезжать подальше от цивилизации. В 40 км от МКАД таких участков хватает. Тогда логично рассматривать аукционы не в Минском, а, например, в Логойском или Молодечненском районах. Там конкуренция за землю слабее, а цены ощутимо ниже, — объясняет специалист.
Если участок на высокой позиции, с видом на бескрайние поля — это симпатично. Но приготовьтесь к запахам удобрений. Близость речки, озера или водохранилища — на первый взгляд, безусловный плюс. Но не всегда.
— Однажды вечером мы с женой приехали в Батуринку и были атакованы тучами злобных комаров. Поэтому прежде чем купить участок, стоит побывать там и утром, и вечером. И самому, и с женой. На некоторые вещи без супруги я никогда не обратил бы внимания, — отмечает Алексей.
Участки «в чистом поле» уже почти не выставляются на аукционы. Как минимум где-то неподалеку будет линия электропередач, реже — газопровод.
— В описании лотов и в объявлениях на «вторичке» указано наличие коммуникаций, но этой информации недостаточно, — обращает внимание Алексей. — Что касается электроэнергии, важно выяснить, какая мощность выделяется на дом. Есть деревни, где выделяют по 4 кВт, — для комфортного проживания этого не хватит даже на бытовые приборы, не говоря уже об отоплении. Если нет газа, то 10 кВт — это минимум, который должен быть.
Не беда, если нет центральной канализации — септик стоит до $2000 по курсу. Своя скважина, исходя из глубины, обойдется в $3000—5000. Газ с подключением и согласованием проекта — порядка $5000 (но бывает и намного дешевле в зависимости от места и условий — прим. Onliner).
Преимущества приобретения земли в коттеджном поселке
Если вам надоел шумный город, и вы хотите жить поближе к природе, стоит подумать о строительстве коттеджа. Что нужно знать при покупке земельного участка в коттеджном поселке? Несмотря на то, что земля стоит совсем не дешево, если вы собираетесь строить коттедж, приобретайте 12-15 соток, потому что иначе почти все место займет дом и территории для отдыха в саду не останется.
Главное преимущество покупки участка в коттеджном поселке состоит в том, что застройщик гарантирует в любом случае обеспечение жителей поселка индивидуальными инженерными системами.
Если в обычных садоводствах есть районы, где технически невозможно провести водоснабжение, или вода такого низкого качества, что придется тратить много денег на ее очистку, в коттеджном поселке такой ситуации быть не может. В поселке есть все возможности, чтобы обеспечить жителей качественными услугами. Именно поэтому все больше людей выбирают этот вариант. Ведь лучше один раз заплатить больше, но зато потом жить в комфортных условиях на природе и передать хорошее наследство своим детям!
Ознакомившись с основными проблемами, которые возникают при покупке земельного участка, вам будет гораздо легче сделать свой выбор. Внимательно проверяйте все документы, тогда уже совсем скоро вы будете с комфортом отдыхать на свежем воздухе, а может быть, и переедете за город на постоянное место жительства.
Переходим к возможности освоения потенциального участка. Т.е. нужно разобраться с возможностями подключения к энергоисточникам (основные — электричество и газ, а так же водоснабжение и канализация) и перспективами их строительства:
Наличие выделенных лимитов по коммуникациям на данную территорию – так как потенциальный покупатель не всегда знает, какую документацию нужно запросить у продавца, то удовлетворяются ответом, что «электроэнергию мы будем получать вот от той линии, а газ запитаем от этой вот трубы». Что бы не попасть впросак нужно запросить перечень документов перечисленный далее (смотри Резюме).
Долевое (финансовое) участие собственников земли в строительстве необходимых коммуникаций – помимо наличия лимитов важным вопросом остаются финансовые затраты на строительство коммуникаций. Следует уточнить стоимость строительства общих коммуникаций (если они ещё не построены) и во сколько это обойдётся, т.к. бывают случаи, когда эта стоимость значительно превышает стоимость земли и влияет на стоимость строительства дома.
Участок без коммуникаций это не очень веселый случай, конечно, в век технологических прорывов все можно сделать автономно (например, купить бензогенератор), но сразу стоит посчитать, в какую копеечку это вылезет. А теперь более подробно о том, что же еще нужно знать о коммуникациях до покупки земельного участка под застройку.
Как купить долю земельного участка
Допустим, вам предлагают купить участок, через аукцион на торгах о банкротстве. Владельцем участка являются два человека, с долями у каждого 1/2, один из них банкрот. Если вы станете законным владельцем 1/2 участка, в соответствии с каким пунктом ЗК или иного нормативного документа необходимо действовать для межевания и покупки участка?
Межевание проводят на основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки.
Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:
- Решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
- Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
- Иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.
В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Прежде чем строить, изучите документы
Будущему собственнику земельного участка, который планирует строить жилой дом самостоятельно, важно убедиться в том, что на участке можно строить именно жилой дом и не имеется каких-либо ограничений к застройке.
Возможность строительства жилого дома зависит, прежде всего, от того, к какой категории земли относится земельный участок и от вида разрешенного использования. В соответствии с п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ «Собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов». Как правило, под коттеджные поселки используются земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования «индивидуальное жилищное строительство».
Но могут встречаться и другие варианты, например, земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для личного подсобного хозяйства или дачного строительства, или земли населенных пунктов, но с разрешенным использованием «для малоэтажного строительства и рекреации». В таких случаях нужно быть очень осторожным и внимательным. Важно разобраться со всеми юридическим нюансами до момента покупки, а не после, когда уже возникнут проблемы с постройкой дома или оформлением его в собственность.
Для этого недостаточно лишь ознакомиться с правоустанавливающими документами на сам земельный участок. Градостроительным регламентом земельный участок может быть отнесен к той или иной территориальной зоне, а вид его использования может не входить в перечень видов разрешенного использования, предусмотренных для данной территориальной зоны.
Более того, земельный участок может быть отнесен к зоне особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Использование таких земельных участков строго регламентировано законом, и строительство на них может быть ограничено или запрещено вовсе.
В соответствии со ст. 11 Земельного Кодекса Российской Федерации, решение вопросов, связанных с земельными отношениями, отнесено к компетенции муниципальных органов власти. Муниципальные органы власти устанавливают правила землепользования и застройки, принимают различные нормативно-правовые акты, касающиеся развития подведомственных им территорий.
В настоящее время можно получить много информации из общедоступных информационных ресурсов. Так в частности, с документами, касающимися застройки и землепользования того или иного муниципального образования, можно ознакомиться на сайте соответствующего муниципального образования. Муниципалитеты обязаны размещать для ознакомления широкого круга лиц на своем сайте такие документы как Генеральный (проектный) план территории, карту планируемого развития транспортной инфраструктуры, карту существующих и планируемых зон с особыми условиями использования территории.
Внимательно ознакомившись с данными документами, можно обнаружить, например, что в будущем рядом с коттеджным поселком пройдет крупная автомагистраль или будет построен транспортный узел или какой-то иной объект инфраструктуры, что планируемый для приобретения участок входит в зону повышенного шума или через него проходят инженерные сети федерального значения. Полученная информация, в конечном счете, может повлиять на решение потенциального покупателя о приобретении земельного участка.
Уведомление о намерениях
Следует принять во внимание тот факт, что 04.08.18 г. вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым в отношении строительства индивидуальных жилых домов вводится новый порядок согласования предстоящего строительства.
Так в частности теперь собственнику земельного участка перед началом строительства индивидуально жилого дома, согласно требованиям ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ, необходимо будет подать в орган местного самоуправления Уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
По новым правилам, Орган местного самоуправления проводит проверку, указанных в уведомлении данных об объекте ИЖС. По результатам проверки Орган местного самоуправления направляет застройщику уведомление о соответствии либо о несоответствии параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
К моменту начала реализации земельных участков в коттеджном поселке, должен быть утвержден проект планировки самого коттеджного поселка. Человеку, не обладающему специфическими знаниями, разобраться в этом документе будет непросто. И, тем не менее, ознакомиться с ним все-таки стоит, для того чтобы понять структуру поселка, схему расположения объектов инфраструктуры, инженерных сетей и сооружений, мест общего пользования и так далее.
Надежные и добросовестные застройщики коттеджных поселков, прежде чем приступить к реализации земельных участков, учитывают все вышеописанные нюансы, чтобы у покупателя в будущем не возникло сложностей с постройкой коттеджа и оформлением его в собственность. Но, к сожалению, не редки случаи, когда застройщики действуют не в рамках закона и перекладывают все проблемы на будущих собственников земельных участков.
Возможные проблемы и пути их решения
Если не учитывать мошеннические схемы, то к наиболее распространённым проблемам относятся ошибки и недочёты при составлении документов. Процедура оформления земельных участков несколько сложней, чем квартир. Существует множество нюансов, которые впоследствии могут доставить новому собственнику множество проблем. Основные из них:
- Реальные параметры земли (площадь, описание, месторасположение и т.д.) не соответствуют данным, указанных в официальных документах. Расхождения могут возникнуть, как по вине продавца, так и по невнимательности регистрирующего органа.
В процессе покупки всю информацию об участке следует должным образом проверять.
- Оформление сделки без согласия лиц, которые имеют на неё свои права. Это может быть один из супругов, несовершеннолетний ребёнок, лица, находящиеся в армии или в тюрьме, недееспособные граждане и т.д.
Перед посещением поселка с интересующим вас участком, важно собрать предварительную информацию и убедиться, насколько она соответствует правде. Для этого рекомендуется изучить не один, а несколько сайтов, изучить форумы, отзывы о поселке.
При телефонных переговорах с менеджером коттеджного поселка, рекомендуется задать следующие вопросы:
- Запросите учредительные документы, включая документы на право собственности на землю и каким образом она была получена (через куплю-продажу, дарение, наследство и т. д.). Рассмотрите их и согласуйте с другими документами. Необходимо тщательно понимать хронологию сделок с недвижимостью с точки зрения законности;
- Если речь идет о покупке участка сельхозназначения не лишним будет изучить информацию на сайте Росреестра. Можно также попробовать понять возможность перевода земли в другую категорию, либо изменения ее типа разрешенного использования (ВРИ);
- Запросите сертификат или выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), в соответствии с Генеральным планом поселка;
- Запросите «свежую» выписку из Единой земельной книги (в отличие от паспорта на недвижимость, она включает в себя координаты объекта и любые сборы);
- Попросите прислать образец договора купли-продажи земли (ДКП);
- Запишитесь на прием к менеджеру, чтобы посмотреть и выбрать понравившийся участок.
ШАГ 1 Список приоритетов в подборе участков
Прежде чем начать поиск участка для строительства дома, найдите время, чтобы составить список приоритетов. Вы, возможно, не сможете позволить себе купить землю под идеальный дом своей мечты, поэтому нужно будет решить, где пойти на компромисс, а где твердо придерживаться ваших условий.
Некоторые ключевые вопросы, которые помогут составить такой список:
- Расстояния. Насколько далеко вы готовы добираться до города, места работы, магазинов, остановок общественного транспорта?
- Район и населенные пункты. Определите перечень конкретных населенных пунктов, районов или направлений в которых будет производиться поиск. Можно пойти и от обратного – определив перечень мест, в которых вы бы точно не хотели строить дом.
- Учреждения. Подходят ли вам местные школы, садики, поликлиника?
- Физические характеристики.Вы ищете лесистую территорию, открытое пространство, высоко на склоне холма с видом на округу, с доступом к воде? Есть еще что-то важное?
- Соседи.Вы хотите уединенной жизни в сельской местности? Или вы будете счастливее в плотной устоявшейся застройке, где вы будете видеть соседей регулярно, и где дети смогут найти много приятелей рядом? Это будет коттеджный поселок или домик в деревне?
- Коммунальные услуги. Какие коммунальные услуги должны быть доступны: вода, канализация, электричество, природный газ, кабельное телевидение, высокоскоростной доступ в Интернет?
- Подъездные пути. Достаточно ли будет грунтовой дороги или нужен асфальтный подъезд? На каком расстоянии от основной магистрали может находиться место под застройку?
- Затраты. Каковы затраты для вас приемлемы за подведение коммуникаций или подключение к существующим?Особо это затратным может быть в случае с газом и электричеством.
- Размер участка. Насколько большая площадь необходима?Будет домик с большой площадью земли или достаточно небольшого надела, который будет дешевле и в тот же бюджет можно будет подобрать место получше?
Составив такой список, вы сможете выдать конкретное задание риелтору, или для себя упростить анализ существующих предложений на рынке участков под строительство дома.
Закрепление прав собственности
Оформленный договор ещё не означает, что за вами закреплены все права на участок – отдельно потребуется выполнить ещё несколько процедур. Это гарантирует, что в будущем никаких проблем с этой землёй не возникнет – а при проверках может выявиться разное. Именно поэтому лучше ничего на участке не делать перед тем, как будет завершено его оформление.
Начать стоит с обращения в кадастровую палату. При себе нужно иметь документы для подтверждения покупки. Границы участка устанавливаются при помощи межевания; проводить его стоит даже если контакт с соседями установлен, никаких споров нет и не было – за годы может многое поменяться, например, соседний участок могут продать, а следующие хозяева оказаться более дотошными.
Когда межевой план будет оформлен, обратитесь в Росреестр со всем пакетом необходимых документов. Если не возникло претензий и они были приняты, вам будет выдана расписка и указана дата получения выписки из ЕГРН – именно она послужит надёжным подтверждением, что вы закрепили за собой права на участок. Обычно оформление занимает 10 дней.
После этого останется лишь временно огородить участок по установленным границам: для этого с его внутренней стороны забиваются столбы, а между ними натягивается проволока или сетка.
Каждый 3-й покупатель в зоне риска
В последние годы, коррупционная составляющая и манипуляции с законодательством создали достаточно опасную среду на этом рынке, в которой практически каждая 3-я сделка по покупке земли является небезопасной для покупателя.
Как правило, выгоду при недобросовестной продаже участка получает не один человек. Благодаря четко продуманным и отработанным схемам мошенники быстро обогащаются и редко получают заслуженное наказание. Главный секрет их успеха — это усыпление бдительности и невнимательность со стороны жертвы.
Пострадавшим может стать не только покупатель, но и реальный собственник участка. В этой ситуации, основная цель мошенника состоит в том, чтобы заполучить правоустанавливающие документы и внести изменения в базе реестра. Эта афера реализуема в ситуации, когда собственник теряет оригиналы правоустанавливающих бумаг и старается окольными путями (через знакомых или связи) восстановить документы, в обход стандартной процедуры, избегая возни с бюрократией.
Однако, здесь стоит помнить, что одна неверно внесенная в базу цифра меняет расстановку сил и превращает собственника во временного пользователя.
Покупка земельного участка у собственника. Порядок действий
Прежде всего, покупая землю у собственника, необходимо проверить следующие документы, которые позволят удостовериться в том, что сделка с ним будет безопасной:
- Кадастровый паспорт – необходимо сравнить все данные, указанные в паспорте с теми, что отражены на сайте Росреестра, а также с реальными параметрами участка;
- Свидетельство о собственности (при регистрации собственности после 2017 г. этот документ выдаваться не будет, поэтому его наличие нужно проверять только если зарегистрирована земля на владельца была до этого момента);
- Свежая Выписка из ЕГРП;
- Договор, по которому участок стал собственностью продавца;
- При приобретении участка для ИЖС, где уже есть дом, все документы, подтверждающие его регистрацию и права владельца, даже если это недостроенное здание, должны быть предоставлены продавцом;
- Также при наличии дома нужно потребовать выписку из домовой книги (расширенную), чтобы убедиться, что в нем никто не зарегистрирован и не выписан временно;
- Нынешние супруг или супруга продавца должны написать заявление о том, что они не против продажи.
Как оформить покупку земельного участка? Если все перечисленные документы есть и не вызывают сомнений, то далее следует осуществить следующий порядок действий:
- Заключить договор купли-продажи (если есть возможность лучше включить условие о передаче части оплаты после регистрации права собственности покупателя на случай, если у администрации возникнут основания для отказа по причине наличия обременений на участок или по другим обстоятельствам);
- Оплатить госпошлину за регистрацию права на участок;
- Договор, квитанцию о перечислении пошлины и указанные выше документы, предоставить в орган, занимающийся регистрацией прав на землю вместе с заявлением об осуществлении регистрации;
- Получить выписку из ЕГРП и новый кадастровый паспорт.
После этого покупка земли будет полностью завершена.