Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается совместная собственность от долевой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательство не запрещает владеть одним объектом имущества сразу нескольким людям. Нередко квартирами и жилыми домами совместно владеют супруги, дети и родители, другие родственники, а также совершенно чужие друг другу люди. Для того чтобы урегулировать порядок нахождения в общей собственности объектов недвижимости, законодатель ввел в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) статью, посвященную основным аспектам этого вопроса. Таким образом, в первую очередь обратимся к ст. 244 ГК РФ: именно она поможет разобраться, чем отличается совместная собственность от долевой.
Нюансы продажи квартиры, находящейся в долевой и совместной собственности
Если доли в квартире не определены, собственники имеют равные права на владение, распоряжение и пользование жильем. При продаже квартиры собственники должны будут действовать совместно. В отличие от долевой собственности, в этом случае несколько собственников выступают как единая сторона. Деньги, которые будут получены от продажи, делятся между бывшими собственниками квартиры поровну.
Разница между продажами квартир, находящихся в совместной или долевой собственности, заключается в том, что во втором случае каждый собственник может продать свою долю (или распорядиться ей другим способом). В отличие от совместной собственности, они действуют не как единый собственник, а по отдельности. При этом необходимо учитывать преимущественное право покупки продаваемой доли, которое закон предоставляет другим собственникам объекта недвижимости.
Подведем итоги. Разница между совместной и долевой собственностью довольно существенная. Особенно важно понимать имеющиеся отличия при возникновении спорных ситуаций. Если у вас есть проблемы с распоряжением имуществом, которое находится в собственности нескольких человек одновременно, лучше обратиться за помощью к юристу. Специалист разработает оптимальное решение и поможет оформить документы.
Перевод совместной собственности в долевую на примере квартиры
Изначально определяют способ установки долей. Выделяют 2 метода – это соглашение и судебное решение. Соглашение заключается между участниками. Пример: брачный контракт либо раздел нажитого имущества при разводе. Брачный договор заверяется нотариально. К помощи суда прибегают, если невозможно получить добровольное согласие одного из дольщиков.
Что нужно для перевода совместной собственности в долевую на добровольной основе:
- документы, подтверждающие личность;
- заявление о регистрации прав на долевое разделение либо добровольное соглашение, подтвержденное подписью каждого совладельца;
- брачный договор или соглашение о разделе в 2 подлинных экземплярах;
- свидетельство о браке;
- свидетельство о правах собственности на приобретенную в браке квартиру.
Для внесения изменений при судебном решении нужны:
- удостоверение личности (паспорт);
- заявление о регистрации долевого права на недвижимость;
- экземпляр судебного решения с пометкой о вступлении в силу.
Имущественный вычет определяется либо на основании заявления от супругов (в котором устанавливается пропорция, кто и в каком размере будет получать вычет), либо исходя из фактически подтвержденных расходов каждого из супругов на покупку жилья.
Физлица имеют право на возврат из налоговой инспекции до 13 % расходов на покупку жилой недвижимости плюс до 13 % расходов в части уплачиваемых процентов по ипотечному договору.
Согласно Налоговому кодексу РФ, а также письму Минфина РФ от 31 октября 2017 г. № 03-04-07/71600, размер имущественного налогового вычета в части основной стоимости жилья (без учета процентов) предоставляется в размере не более 2 000 000 рублей каждому из супругов (в зависимости от того, когда было установлено право собственности на приобретаемую квартиру: до 01.01.2014 года или после).
Также, согласно Налоговому кодексу РФ, а также письму Минфина РФ от 31 октября 2017 г. № 03-04-07/71589, размер имущественного налогового вычета в части уплачиваемых процентов при приобретении жилья в кредит предоставляется в размере не более 3 000 000 рублей каждому из супругов (в зависимости от даты собственности на жилье – до 01.01.2014 года или после).
Применение имущественного вычета в случае оформления жилья единолично на одного из супругов
Всё имущество, приобретаемое супругами в браке, является общей собственностью супругов (п. 1 ст. 256 НК РФ, ст. ст. 33, 34 СК РФ), поэтому вычет может быть распределен даже тогда, когда право собственности оформлено только на одного из супругов (Письма Минфина России от 20.04.2015 № 03-04-05/22246, от 18.03.2015 №03-04-05/14480, от 26.03.2014 № 03-04-05/13204).
Соответственно, если квартира/дом оформлены только на одного из супругов, то:
— вычет может целиком получить супруг, на которого оформлено жилье. Заявление о распределении вычета в этом случае не требуется.
— вычет может быть распределен между супругами по их договоренности с помощью заявления о распределении вычета. Данная ситуация полностью аналогична приобретению жилья в общую совместную собственность (подробнее — Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья супругами в общую совместную собственность) с единственным исключением: даже при стоимости жилья более 4 млн.руб. супругам необходимо подать в налоговый орган заявление о распределении вычета.
Пример: Супруги Балашов И.И. и Балашова У.Д. купили в 2019 году квартиру за 2 млн рублей, которая была оформлена полностью на Балашова И.И. Несмотря на то, что квартира и все документы оформлены только на мужа, супруги решили, что налоговый вычет будет получать супруга. Они подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (100% — супруге и 0% — супругу) и в результате Балашова У.Д. получила вычет в полном объеме 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. рублей).
Если стоимость приобретенного жилья составляет 4 млн рублей и более, и никто из супругов не получал вычет ранее, то всегда имеет смысл распределять вычет по 50%, чтобы каждый мог получить вычет в максимально возможном размере 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. руб.). Даже если кто-то из супругов не может воспользоваться вычетом на текущий момент, это право останется за ним в будущем.
Пример: Находясь в официальном браке супруги Хорошев К.К. и Хорошева Ю.А. купили квартиру за 4 млн рублей, которая была целиком оформлена на Хорошеву Ю.А. Несмотря на то, что квартира и все документы оформлены только на жену, оба супруга решили получить вычет по данной квартире. Они подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (50% — мужу и 50% — жене), и в результате каждый из них получил вычет в полном объеме 2 млн рублей (к возврату каждому по 260 тыс. рублей).
Пример: В 2019 году Емельянов В.И., находясь в браке, купил квартиру за 5 млн рублей. Несмотря на то, что квартира была оформлена только на Емельянова В.И., супруги решили распределить налоговый вычет. Учитывая, что Емельянова В.И. в 2019 году находилась в декретном отпуске (не платила налог на доходы), в 2020 году супруги подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (50% — мужу и 50% — жене), а также декларацию для возврата налога Емельянова В.И. (так как он работал и платил налог на доходы). В свою очередь Емельянова В.И. сможет воспользоваться своим вычетом, как только у нее появятся налогооблагаемые доходы, например, она выйдет на работу из декретного отпуска.
Заметка: Даже в ситуации, когда супруг-собственник уже начал получать вычет (например, супруги не знали о возможности распределения вычета), Вы можете обратиться в налоговый орган и «перераспределить» не полученный вычет (или его часть) на другого супруга.
Разница между совместной и долевой собственностью
Имеется существенная разница между совместной и долевой собственностью. Основное, что нужно понимать при сравнении этих двух режимов:
- при общей совместной собственности один целый объект принадлежит одновременно нескольким собственникам, они выступают по отношению к этой вещи сообща;
- при общей долевой собственности объект или право на него делится на всех – и все собственники выступают отдельно друг от друга, у каждого есть свое имущество (часть квартиры или доля в праве).
Из этой разницы вытекает множество особенностей каждого режима, которые представлены ниже в таблице.
| Общая совместная собственность | Общая долевая собственность |
| Документально доли собственников не выделены – свидетельство о праве собственности, выписка или документ-основание содержит только слово «собственность», «совместная собственность» или «совместно с Ф.И.О супруга» | Документально четко определены доли каждого собственника как правильная доля: например, 1/2, 1/3, 1/25, 1/16584 и так далее. |
| Имущество может быть оформлено на одного супруга, но принадлежит все равно обоим | Имущество оформляется на конкретного собственника. Если мужу принадлежит 1/2 доли на квартиру (пополам с женой), то жена не имеет никакого отношения к этой половине |
| При продаже общей недвижимости нужно брать нотариальное согласие супруга | При продаже общей недвижимости нужно соблюдать преимущественное право покупки супруга, а не оформлять нотариальное согласие |
| Налог на имущество каждый год приходит общий – супруги платят одну сумму за двоих | Имущественный налог приходит отдельно на каждого – каждый платит за себя |
| При покупке квартиры налоговый вычет можно «объединить» и перераспределить на одного из супругов | Имущественный вычет при покупке нельзя перераспределить – а только применить к своим долям |
| Имущество делится при разводе, как правило, пополам | При разводе каждый остается при своей доле |
| После смерти второй супруг забирает свою супружескую половину + обязательную долю в наследстве. Например, после смерти мужа делиться между наследниками будет только половина квартиры, т.к. вторая половина – это совместно нажитое имущество жены. | После смерти доля умершего делится поровну между наследниками, т.к. совместной части с супругом в ней нет |
Виды собственности на жилую недвижимость
Формы собственности недвижимости могут быть как индивидуальными, так и общими: долевыми и совместными.
В случае, когда один объект недвижимости принадлежит одному физическому лицу, собственность является индивидуальной, то есть в такой квартире всего один собственник.
Если же объект недвижимости принадлежит сразу нескольким лицам, например, супругам, тогда собственность является долевой. Чаще всего такие ситуации возникают при наследовании жилого объекта несколькими лицами, в соответствии с завещанием, либо при покупке жилья супружеской парой, а так же в результате приватизации коммунальных квартир. В этих случаях доля каждого собственника закрепляется за ним специальным документом – свидетельством о праве собственности. При данной форме собственности для членов одной семьи появляется возможность закрепить за каждым из них одну из комнат квартиры.
Важно! Существуют случаи, когда между собственниками отсутствует договоренность о размере долей, закон предписывает признать их равными.
Документальное подтверждение прав собственности на недвижимость
Во время сделок с недвижимостью, будь то покупка или продажа, участники сделки, составляют и заключают договор купли-продажи, регламентирующий права и обязанности сторон. На основании этого документа происходит переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.
Важно! Договора купли-продажи заключаются в письменной форме с указанием цены объекта, подписывается обоими участниками сделки и регистрируется в Росреестре, чтобы подтвердить по нему переход права собственности, только после этого договор имеет юридическую силу.
Так же следует отметить, что в договоре купли-продажи в обязательном порядке указываются индивидуальные данные объекта недвижимости, позволяющие его идентифицировать (адрес, количество комнат, общая и полезная площадь и т.п.). Если таковые отсутствуют, документ может быть признан недействительным в результате несогласованности сторон.
Если в момент передачи от продавца к покупателю объекта недвижимости соответствует условиям договора, в этом случае обе стороны подписывается специальный передаточный документ – акт приемки-передачи. В случае же заявления покупателем о несоответствии передаваемого имущества условиям договора, на продавца возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
Так же возникнуть право собственности может в результате приватизации. Так, согласно законодательству Российской Федерации каждый гражданин имеет право единожды приобрести жилье, приняв участие в бесплатной приватизации муниципальной и государственной недвижимости. В этом случае, важно помнить, что граждане, принявшие участие в данной процедуре будучи в несовершеннолетнем возрасте, сохраняют за собой право повторного прохождения процедуры приватизации в совершеннолетнем возрасте. Так же следует отметить, что все собственники приватизированной жилой недвижимости, имеют документальное подтверждение своего права собственности, охраняемое законодательством.
Имущественный налоговый вычет при ипотеке.
Получить имущественный налоговый вычет могут граждане, у которых доходы облагаются налогом по нынешней ставке в размере 13%. Т.е. необходимо иметь официальный источник доходов (белую зарплату). Предприниматели и неработающие пенсионеры не имеют права на получение налогового вычета.
Для получения вычета гражданину следует обратиться в налоговый орган по месту жительства с пакетом документов и с заявлением о предоставлении положенного вычета. Как правило, налоговый орган принимает решение в течении 2 месяцев.
Полный пакет документов является стандартным, и включает в себя следующее:
- Копию паспорта гражданина РФ;
- Декларацию (формы 3-НДФЛ) и заявление установленной формы о выплате вычета;
- Документы, которые подтверждают фактически понесенные расходы в связи с приобретением помещения жилого назначения;
- Справку (формы 2-НДФЛ), которая подтверждает уплату налога на полученные доходы.
Важно заметить, что налоговая инспекция не во всех случаях принимает положительное решение по выплате налогового вычета. Существует ряд обстоятельств, при наличии которых вам откажут вам откажут в выплате налогового вычета. Ниже приведем список основных поводов для отказа:
- Предоставление недостоверных сведений в налоговою инспекцию;
- Жилье приобретается у лиц, которые заинтересованы в получении вычета ( близкие родственники, работодатель, супруг);
- Если покупатель уже получил налоговый вычет ранее;
- Расходы несет не покупатель, а другое лицо.
данный перечень является исчерпывающим, поэтому по отказ в выплате по другим причинам будет не правомерным.
Налоговый вычет при ипотеке можно получить как по стоимости жиля так и по уплаченным процентам в счет погашения кредита. Как правило, сначала занимаются получением именно налогового вычета со стоимости, а потом с процентов.
В число документов, подаваемых в налоговый орган для получения вычета ипотеке входят следующие:
- ваш кредитный договор (оригинал);
- непосредственно ипотечный договор;
- справка о выплаченных процентах (следует получать в банке);
- справка с места работы и налоговая декларация по форме 3-НДФЛ.
Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.
Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.
Какие документы проверить:
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
— выписка из ЕГРН;
— паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
— документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;
— брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.
Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.
Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.
Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:
— она появилась до брака;
— ее подарили по договору дарения;
— она получена в наследство одним из супругов.
Краткая инструкция
1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.
2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.
4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.
Как купить долю в квартире
Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.
Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.
Что необходимо учесть
По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.
Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.
Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.
Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.
Краткая инструкция по покупке доли
1. Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.
2. Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.
3. Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.
4. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
5. Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.
6. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.
При покупке жилья в совместную собственность оба супруга имеют право на вычет с возможностью распределить его по договоренности. По умолчанию вычет распределяется в равных долях (по 50%), но супруги могут перераспределить его в любой пропорции, вплоть до 100% и 0%. Доли вычета определяются с помощью предоставления в налоговую инспекцию Заявления о распределении вычета, подписанного обоими супругами (Письма Минфина России от 20.04.2015 № 03-04-05/22246, от 08.04.2015 № 03-04-05/19849, от 26.03.2014 №03-04-05/13204, ФНС России от 18.09.2013 № БС-4-11/16779@).
При распределении важно помнить, что:
— максимальный размер вычета на каждого из супругов не может превышать 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.).
— заявление на распределение основного вычета подается один раз, и в последующем супруги не могут изменить соотношение, в котором будет получаться вычет, в том числе и передать остаток вычета другому супругу (Письма Минфина России от 07.09.2012 № 03-04-05/7-1090, от 28.08.2012 № 03-04-05/7-1012, от 20.07.2012 № 03-04-05/9-890, от 18.05.2012 № 03-04-05/7-647).
Заметка: Если стоимость жилья составляет более 4 млн.руб., то при обращении в налоговую инспекцию заявление на вычет предоставлять необязательно, так как вычет по умолчанию распределяется по 50%. Соответственно, каждый из супругов сможет получить максимально возможный вычет в размере 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату).
Пример: Супруги Иванов О.И. и Иванова Н.Т. приобрели в 2016 году в общую совместную собственность квартиру стоимостью 4.5 млн.руб. Так как квартира стоит более 4 млн.руб., то каждый из супругов сможет получить вычет в максимальном размере 2 млн.руб. (к возврату по 260 тыс.руб.).
Пример: В 2016 году супруги Петров Е.З. и Петрова Т.М. купили квартиру стоимостью 3 млн.руб. в общую совместную собственность. Так как у Петрова Е.З. доход больше, чем у Петровой Т.М., супруги решили распределить вычет в пропорции: 2 млн.руб. супругу (к возврату 260 тыс.руб.) и 1 млн.руб. супруге (к возврату 130 тыс.руб.). В будущем при покупке другого жилья супруга сможет дополучить вычет в размере 1 млн.руб. (к возврату 130 тыс.руб.).
Пример: Супруги Сидоров П.П. и Сидорова А.А. приобрели в 2016 году квартиру стоимостью 2 млн.руб. в общую совместную собственность. Так как Сидоров П.П. официально не работает, то весь вычет (100%) решили перераспределить на супругу. В результате супруга получит вычет в максимальном размере 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату).
Что такое долевая собственность
Долевая собственность отличается от совместной тем, что право собственности разделёно на доли. Если речь идёт о квартире, то это не значит, что на доли делят саму квартиру. Однако при долевой собственности можно установить порядок пользования. Для этого закрепляют, какая из комнат находится в пользовании каждого собственника. Сделать это при совместной собственности невозможно. Долю в праве собственности можно продать, согласия на это других собственников не нужно. Однако перед продажей доли нужно предложить купить эту долю другим участникам долевой собственности. Подробнее о преимущественном праве покупки читайте ниже.
Доли супругов в совместном имуществе устанавливаются брачным договором. Если он не заключался, право собственности делят, подписав соглашение о разделе совместного имущества. Если в добровольном порядке согласия достичь не удалось, определять доли в имуществе придётся в суде. В дальнейшем это имущество можно продать целиком и поделить вырученные от продажи деньги. Или определить компенсацию одному из собственников за то, что имущество останется второму.
Если речь идёт о загородном доме или о земельном участке, его можно разделить в натуре. То есть не просто выделить доли в праве собственности, а физически разделить дом. Для этого оборудуют отдельный вход и изолируют его части друг от друга. После этого каждый собственник пользуется своей частью отдельно от другого.
Обратимся к разбору некоторых важных особенностей долевой собственности:
- Основания для долевой собственности различны и многообразны. Это может быть получение доли по праву наследования, приватизации или иного судебного решения. Таким образом количество дольщиков может быть большим и создавать трудности при спорных вопросах.
- Несомненным плюсом долевой собственности —, ее лучшая правовая защищенность по сравнению с совместной собственностью. Если у другого гражданина возникнут жилищные вопросы к одному из дольщиков их будет проще отстоять в судебном порядке. Продажа части имущество пройдет несравненно легче, чем при случае с совместной собственностью.
- Каждый из участников долевой собственности оплачивает расходы на обслуживание и повсеместную профилактику имущества в зависимости от размера собственной части. Этот пункт актуален и для приобретения части в долевой собственности.
Что такое долевая собственность
Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность подразделяется на две категории, отличающиеся сущностью владения:
- Долевая – во владении имуществом выделены определённые доли.
- Совместная, при которой доли заранее не установлены.
Когда жилая площадь поступает во владение нескольким лицам и доли заранее выделены, имеет место долевая собственность. Распоряжаться недвижимым объектом можно лишь с согласия остальных владельцев, вне зависимости от размера доли. Когда все хозяева проживают на одной жилплощади, разделить её между всеми пропорционально долям нельзя. Сособственники должны между собой решить этот вопрос и разделить квартиру, определив порядок пользования. Если проблему не удаётся разрешить мирным путём, обращаются в судебные органы.
В Гражданском кодексе РФ – в части первой главы 16 освещены вопросы регулирования прав общей собственности. Кода речь идёт о долях, стоит заострить внимание на положениях ряда статей:
- Статья 245. Когда доли не оговорены заранее, они считаются равными. Если в улучшение состояния жилплощади вложены деньги, размер доли увеличивается соразмерно финансовым вложениям.
- 246. Любой из собственников может свою часть продать, подарить или завещать.
- 247. Каждый совладелец имеет право на получение своей доли в пользование. Если это фактически неосуществимо, можно требовать компенсацию.
- 248. Доходы, полученные в результате эксплуатации долевой собственности, распределяются между владельцами по договорённости. Если его нет – пропорционально долям.