Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваша заявка уже обрабатывается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российские банки уже отмечают увеличение спроса на семейную ипотеку после расширения ее условий. Например, в июле в ВТБ число заявок по программе выросло в 1,5 раза к июню. Ставки на семейную ипотеку в ВТБ начинаются от 5,6% годовых. «Семейная ипотека, условия которой были расширены на семьи с одним ребенком, в настоящее время компенсирует порядка 15% заявок по обновленной господдержке. В общих продажах ее доля на рынке может вырасти в 3 раза, до 12%», — прогнозирует зампрезидента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
Как работает рефинансирование ипотеки?
Рефинансирование — это льготная услуга, которая еще недавно щедро предлагалась различными банками и позволяет снизить уровень кредитной нагрузки.
Например, сейчас вы платите кредит с процентной ставкой 14% годовых. Но вот вам на глаза попадается предложение в нескольких банках — от 5,5% годовых, от 6% годовых, от 9,5% годовых и так далее. Ваш мозг за 1-2 минуты уже сложит простейшие арифметические вычисления и поймет, что вы, батенька, несколько переплачиваете. А зачем платить больше?!
В особенности выгодно рефинансирование для ипотеки — здесь крутятся большие деньги, поэтому каждый лишний начисленный процент хорошо чувствуется при возврате. Если отбросить все нюансы, то даже снижение на два процентных пункта прекрасно скажется на существенном уменьшении ежемесячных платежей.
Почему в 2022 году рефинансировать ипотеку практически нереально
После начала военной операции на Украине банки предлагают рефинансировать любые кредитные продукты крайне неохотно. И делают это по уже куда более высоким ставкам, чем те, которые были в ходу еще до 1 марта 2022 года. Причина — в резком росте ставки рефинансирования Банка России, которая сразу после начала спецоперации выросла до 20% годовых.
И хотя ставка постепенно снижается, на уровень «до 24 февраля» ставки по кредитам, а, соответственно, и по рефинансированию, не вернутся еще долго. Так, Сбербанк предлагает рефинансирование под ставку от 13,9% годовых, хотя еще недавно ставка была «от 5,9%».
А на сайте ВТБ в разделе о рефинансировании сказано, что «с 28.02.2022 временно приостановлен приём заявок на рефинансирование ипотеки, за исключением рефинансирования для семей с детьми с господдержкой». Специализированный государственный ипотечный банк — Дом.рф — предлагает рефинансирование от 16,1%.
Получается, что ипотечные кредиты, взятые ранее в расчете на тот факт, что ставка будет снижаться, сейчас выгоднее платить по старой ставке, чем по вновь предлагаемой.
Зачем банку снижать ставку, если можно сбивать деньги за каждый день просрочки?
Рефинансирование предполагает снижение ставки, оформление нового договора под низкий процент, иногда — на большие суммы. Зачем это банкам, которые нацелены на получение прибыли?
На самом деле выбивание процентов — не совсем удобное мероприятие. Оно требует от банка ресурсов на организацию этого процесса, а при начале неплатежей по кредитам — на привлечения коллекторов, а потом — расходов на судебные издержки. Так, шаг за шагом, накапливается серьезная сумма расходов.
Поэтому банки при оценке рисков предпочитают выбрать предоставление льготных услуг вроде реструктуризации. Но вот с рефинансированием немного другая история: причины щедрости кроются в желании сохранить клиентов.
Банки в своей деятельности ориентируются на таблицы расчета рентабельности и размер учетной ставки ЦБ. Например, если ставка сейчас составляет 6,5%, то банк сможет максимально снизить ставку по кредитам до примерно такого значения. Но не меньше. А когда ставка поднимается, то поднимаются и процентные ставки по ипотечным кредитам.
В итоге получается следующее: человек, допустим, в 2015 году оформляет ипотеку под 14,5% годовых. В первые годы он стабильно выплачивает ее по указанной ставке. И вот сейчас у банка, на фоне снижения ставки ЦБ, появляется возможность предложить кредитование под 10% годовых. Если он это не сделает, то клиенту предложат рефинансирование сторонние банки. А терять надежных заемщиков на пустом месте никто не хочет.
Как оформляется такое рефинансирование? Клиент обращается в свой или в сторонний банк и подает заявку на оформление рефинансирования. Оценивается его остаток по ипотеке, финансовые возможности, затем банк выносит решение.
Чтобы решение о рефинансировании ипотеки оказалось правильным, а процедура действительно принесла экономию, важно обращать внимание на следующие советы специалистов:
- В первую очередь изучите предложения банков, где являетесь зарплатным или корпоративным клиентом. Для таких заёмщиков банки обычно разрабатывают индивидуальные более выгодные условия.
- Не стоит приступать к оформлению, основываясь только на рекламе. Нередко реальные предложения банков сильно отличаются от тех, которые они используют для заманивания клиентов.
- Обращайте внимание на цель кредитования, которая указана в договоре рефинансирования. По нецелевому займу возместить налоговый вычет не представляется возможным.
- Изучайте, под залог какой недвижимости конкретный банк рефинансирует ипотеку.
- Прежде чем принять решение о перекредитовании, обязательно рассчитайте выгоду. Основной долг придётся платить в любом случае, экономия же складывается из разницы в процентах. При этом не забывайте учитывать расходы на проведение процедуры. Если они превышают экономию, проводить рефинансирование оказывается невыгодным.
Помимо следования вышеприведённым рекомендациям стоит опираться и на собственную ситуацию. Некоторые банки предлагают при рефинансировании объединить ипотеку с другими кредитами, либо выдать некоторую денежную сумму наличными. Если для вас это актуально, стоит обращаться в эти кредитные организации.
Итак, что такое выгодное рефинансирование ипотеки? Прежде чем провести перекредитование ипотеки, следует сделать предварительный расчет с учетом всех параметров. Чтобы не быть абстрактными разберем конкретный пример. Это рефинансирование ипотеки наших читателей – семьи из Новосибирска.
Ипотека – перекредитование в другом банке:
Исходные данные Ипотека с остатком основного долга 2 196 700 под 11% годовых. Количество месяцев до завершения ипотеки 196. Отсутствует страхование жизни по ипотеке. Залоговое страхование квартиры не предусматривает штрафы за несвоевременное предоставление страховки. Ипотека оформлена в Сбербанке. Семья из 3 человек. Работает только муж. Супруга ожидает рождения второго ребенка.
Лучшие условия по рефинансированию ипотеки в другом банке на данный момент в Райффайзенбанке -10,9% годовых (далее мы более подробно разберем рефинансирование ипотеки других банков и лучшие предложения 2017 года). Теперь рассчитаем выгодно ли будет перейти нашей семье из Сбербанка в Райффайзенбанк.
Рефинансирование ипотеки
* Мы отобрали предложения банков с минимальным ежемесячным платежом. Расчёт платежа производился по следующим параметрам: сумма кредита — 5 000 000 рублей, остаток долга 2 000 000 и сроком на 5 лет
| Банк | Ставка | Сумма | Первоначальный взнос | Ежемясячный платёж * |
| Росбанк Дом | 6% | 300 000 ₽ – 12 000 000 ₽ | — | 38 665 ₽ |
| РНКБ | 13,5% | от 600 000 ₽ | — | 46 019 ₽ |
| Сбербанк | 16,6% | 300 000 ₽ – 30 000 000 ₽ | — | 49 276 ₽ |
| Банк ДОМ.РФ | 16,9% | 500 000 ₽ – 30 000 000 ₽ | — | 49 597 ₽ |
| Уральский Банк реконструкции и развития | 16,9% | 300 000 ₽ – 30 000 000 ₽ | — | 49 597 ₽ |
| Альфа-Банк | 19,3% | 600 000 ₽ – 70 000 000 ₽ | — | 52 211 ₽ |
| Ак Барс | 22% | от 500 000 ₽ | — | 55 237 ₽ |
| Московский Кредитный Банк | от 23% | 500 000 ₽ – 30 000 000 ₽ | — | 56 380 ₽ |
| МТС-Банк | 23,8% | 1 000 000 ₽ – 5 999 999 ₽ | — | 57 303 ₽ |
| Газпромбанк | 24,2% | 1 500 000 ₽ – 60 000 000 ₽ | — | 57 768 ₽ |
Что дает рефинансирование ипотеки
- Экономия на переплате. Оформляя рефинансирование, заемщик снижает процентную ставку по кредиту – а значит, сокращает переплату банку.
- Изменение сроков кредитования и размера платежа. Рефинансирование предполагает заключение нового кредитного договора, в котором можно оговорить новые условия – увеличить или сократить срок ипотеки, ежемесячный платеж. Это дополнительный способ досрочно закрыть ипотеку и снизить финансовую нагрузку.
- Объединение нескольких кредитов в один. Вместе с ипотекой можно рефинансировать и объединить другие кредиты (автокредит, потребкредит, карты) – такую услугу предлагают многие банки. Тогда вместо нескольких отдельных платежей будет один общий с демократичной ставкой.
Рефинансирование – что это
Рефинансирование — это процесс перекридитования при котором заемщик кредита оформляет новый кредитный договор для преждевременного погашения прежнего ипотечного займа. Если процентная ставка по рынку ипотечно-кредитных услуг снижается, то более выгодно закрыть старый кредит при помощи нового, получаемого уже на более выгодных для заемщика условиях (в частности, по более низкому проценту).
Для перекредитования допустимо обращаться как в другое (новое) финансовое учреждение, так и решать этот вопрос с существующим (старым) ипотечным кредитором. В первом варианте выполняется оформление нового ипотечного кредита, которым закрываются кредитные обязательства перед старым кредитором. Во втором варианте существующий ипотечный кредитор снижает ставку в рамках действующего договора ипотеки, действуя по своему усмотрению.
Отметим, что банки заинтересованы в сохранении заемщиков, особенно если они обслуживают кредитные обязательства без просрочек. Поэтому кредитные организации обычно соглашаются понизить ставку действующего кредита, идя навстречу заемщику.
Но другие банковские учреждения часто предлагают более интересные программы рефинансирования для заемщиков, кредитованных другими банками. Такой кредит нередко оказывается выгоднее действующего. Заметим, что ипотечному заемщику согласие на погашение займа путем рефинансирования от текущего кредитора не нужно.
Рефинансирование: что необходимо знать
Ставка по кредитам, в том числе ипотечным зависит от многих экономических факторов. В 2015 году решение взять ипотеку на 30 лет по 14% годовых казалось вполне оправданным. Все отечественные банки предлагали примерно сходные условия.
Однако экономическая ситуация меняется и вместе с ней меняется ставка ипотеки. Российские финансовые учреждения снизили ставку по ипотеке до однозначных цифр. Кредит, который был выгодным в 2015 году, в 2022 выглядит откровенно кабальным.
Банки предлагают еще один вид программ кредитования: рефинансирование. На бумаге все выглядит привлекательно. Заемщик берет кредит Б, с его помощью полностью погашает кредит А, а кредит Б выплачивает на более комфортных для себя условиях.
Задумываться о подаче заявки на программу рефинансирования нужно в том случае, если разница в ставках составляет 1,5-2%.
Примечательно, что самое выгодное рефинансирование ипотеки в России предлагают те банки, которые являются лидерами по выдаче ипотечных кредитов. Это Райффайзенбанк, ВТБ, Газпромбанк, Сбербанк.
Получение крупных кредитов проходит по обычной для финансовых учреждений схеме. После получения заявки, они проверяют платежеспособность потенциального заемщика. В тех случаях, когда финансовую ситуацию заявителя находят ненадежной, в получении кредита отказывают. В этом плане программы рефинансирования ничем принципиально не отличаются от ипотечных.
Лучшие предложения банков по рефинансированию ипотеки
Теперь, когда тонкости процесса изучены, можно переходить к вопросу, где лучше рефинансировать ипотеку. Для начала отметим — не каждый банк предлагает такой продукт, однако выбор все же имеется. Мы сравнили несколько топовых предложений рефинансирования ипотеки в крупных банках.
За базу взяли такие данные:
- стоимость недвижимости — 3 млн ₽;
- остаток долга — 2 млн ₽;
- остаток срока — 13 лет;
- текущая ставка — 14% годовых;
- заемщик — физлицо, оформляющее рефинансирование на стандартных условиях (не является зарплатным клиентом / не участвует в льготных программах ипотечного кредитования).
| Банк | Сбербанк | ВТБ | Совкомбанк | Газпромбанк | Альфа-Банк |
| Ставка | 10,2% | 9,9% | 12,24% | 9,9% | 10,99% |
| Ежемесячный платеж | 23 193 ₽ | 22 839 ₽ | 25 671 ₽ | 22 839 ₽ | 24 138 ₽ |
| Общая переплата | 1 618 587 ₽ | 1 562 923 ₽ | 2 004 677 ₽ | 1 562 923 ₽ | 1 765 601 ₽ |
Когда рефинансирование ипотеки невыгодно
На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит:
1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона рублей) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).
Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.
Рассмотрим на примере:
- остаток долга — 0,5 миллиона рублей;
- срок до погашения — 3 года;
- ставка — 11%;
-
размер процентов к уплате — 89 тысяч рублей.
При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи рублей. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч рублей, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.
2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).
Пример:
- остаток долга — 1 миллион рублей;
- срок до погашения — 5 лет;
- первоначальная ставка — 10%;
-
размер процентов к уплате — 275 тысяч рублей.
При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч рублей. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование.
Поскольку рефинансирование возможно в «родном» банке, где ранее оформлялся ипотечный кредит, начать стоит с обращения именно к своему кредитору. Так есть шанс значительно сэкономить на расходах по документам.
Разумеется, стоит проанализировать предложения и других банков. При этом нужно учитывать, что озвученная на сайте ставка – это самый низкий процент из возможных. На практике по такой ставке кредиты выдают только тем, кто претендует на маленькую сумму, получает заработную плату на карту этого же банка и соглашается на платное страхование жизни и квартиры.
Если Вы не соответствуете этим критериям, вероятнее всего рефинансирование будет по менее привлекательной ставке. Но тем не менее, эта процедура может сэкономить Вам не одну сотню тысяч рублей.
В каком случае рефинансирование выгодно, а в каком нет
О перекредитовании стоит задуматься когда:
- выплачивать долг осталось больше года;
- процентная ставка может снизиться на 1-3 процента;
- ипотека оформлена совсем недавно, у вас прежний стабильный заработок и предлагаемая ставка по кредиту меньше на два процента от существующей.
Не целесообразно оформлять рефинансирование когда:
- клиенту осталось до полного погашения ипотеки менее полугода;
- банком предлагаются условия кредитования с прежней, а то и большей процентной ставкой;
- прежняя ипотека была оформлена не под залог имущества клиента.