Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «оценка рыночной стоимости квартиры для опеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сведения, которые опекун приводит в отчете, нужно обязательно подтвердить документами. К ним относятся, например, копии лицевых счетов, копии кассовых и товарных чеков, накладные, квитанции об уплате налогов и страховых сумм. Прикрепить к отчету можно и другие платежные документы.
Когда нужна оценка имущества
Органы опеки и попечительства обязаны следить за соблюдением имущественных интересов несовершеннолетних детей, иных недееспособных лиц. Для этого проводятся опросы и беседы с родителями и детьми, назначается обследование жилищно-бытовых условий. Также для соблюдения имущественных интересов может потребоваться оценка рыночной стоимости квартиры, комнаты, дома или другого недвижимого имущества.
Оценка для опеки необходима в следующих случаях:
- для получения согласия опеки на продажу квартиры, собственником которой является ребенок (полностью или в доле);
- для определения стоимости вновь приобретаемого жилья в собственность ребенка (оно должно быть равнозначным по цене с квартирой, продаваемой родителями);
- для подтверждения надлежащего материального и финансового состояния усыновителей;
- при разделе имущества при разводе родителей (в данном случае отчет оценщика может повлиять на размер доли родителя, с которым остается ребенок после развода).
Оценку можно заказать по своей инициативе, либо по требованию органа опеки. Так как специалисты органов опеки не наделены полномочиями по определению рыночной стоимости имущества, нужно обращаться к профессиональным оценщикам.
Почему оценка доли считается сложной задачей
Стоимость квартиры оценивается по ряду факторов:
- расположение объекта;
- дата постройки дома и его состояние;
- инфраструктура, близость важных объектов, остановок, наличие парковок и т.д.;
- ремонт, состояние квартиры;
- наличие или отсутствие удобств;
- количество собственников;
- другие факторы.
Учитывая такое количество данных, сложно прийти строго к единой цифре, но опытные оценщики её назовут.
Применить то же к оценке доли не всегда получается. Если в документе, подтверждающем право собственности, чётко указано, что гражданину принадлежит определённая комната, оценить её не слишком сложно. К ней будет применена оценка всех факторов. Усложняется процесс лишь тем, что при наличии посторонних соседей невозможно предугадать, в каком состоянии общие помещения будут завтра.
Часто встречается совсем другая ситуация, когда доля указана всего лишь как доля. Например, ¼ или 1/5 в двух- либо трёхкомнатной квартире. Или половина однокомнатной.
Подобные ситуации – не редкость. В 95 % случаев это связано с семейными делами. Частые случаи:
- Когда-то давно семья или несколько родственников решили купить квартиру, собрали средства со всех, кто мог их вложить, а в праве собственности указали доли. Вписали туда также и ребёнка. Далее жили все вместе и не задавались этим вопросом до тех пор, пока кто-то не решил продать, обменять, застраховать или заложить банку свою часть.
- Квартира досталась в наследство. Законодательство строго прописывает очереди наследования, и зачастую даже при желании наследодатель не может оставить жильё только одному родственнику. Квартира достаётся сразу нескольким. Если её не продали и не поделили сразу, то в дальнейшем может понадобиться оценка по частям.
- Ситуация, когда в квартире проживает семья, впоследствии вырастают дети, и родители формально передают им право на часть жилья.
Зачем нужен отчет об оценке?
Получить согласие органов опеки и попечительства бывает необходимо не только для совершения сделок по отчуждению имущества, но и в некоторых других случаях, если действия законного представителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости недвижимости, принадлежащей ребенку, или ухудшение условий его проживания. Это касается, например, сделок по сдаче имущества внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог (ч.1. ст. 21 ФЗ №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Для сделок по купле-продаже оценка для органов опеки и попечительства потребуется как для продаваемой квартиры, так и для приобретаемой. В случае, если сделка неравноценна, разницу в стоимости необходимо положить на сберегательный счет ребенка – собственника недвижимости. Только тогда будут соблюдены его интересы. Без разрешения органов опеки и попечительства сделка может быть признана судом недействительной. Отчет об оценке для органов опеки является официальным документом, подтверждающим стоимость объекта.
Зачем органам опеки оценка квартиры
По закону несовершеннолетние дети не могут самостоятельно совершать сделки, которые влекут ухудшение их имущественного положения. По достижении 14-летнего возраста гражданин должен получить на это разрешение родителей, а до этого времени родители обязаны сами совершать такие сделки.
Однако если речь идет о недвижимости, родители не вправе заключать договор купли-продажи без предварительного одобрения таких сделок со стороны органов опеки (ОО) (п. 2 ст. 20, ст. 21 ФЗ № 48 от 24.04.2008 «Об опеке и попечительстве» ).
Представители ОО, в свою очередь, проверяют законность будущей сделки на предмет соблюдения интересов ребенка. В частности, они обязаны установить:
Сотрудники ОО в любом случае обязаны убедиться в равнозначности приобретаемых и продаваемых квадратных метров.
Если ребенок просто проживает в квартире, достаточно доказать, что после продажи и переезда его жилая площадь не будет хуже по качественным и количественным характеристикам.
Если же он является совладельцем недвижимости, ситуация усложняется. В этом случае ОО должны удостовериться в равнозначности долей несовершеннолетнего в праве собственности на продаваемую квартиру и приобретаемую вместо нее.
При этом речь идет не только о размере приобретаемой доли, полученной жилой площади в м2, но и о стоимостных показателях: в результате сделки стоимость принадлежащего ребенку имущества не может быть уменьшена.
Убедиться в соблюдении интересов несовершеннолетнего собственника можно лишь на основании независимой оценки объектов недвижимости.
Чтобы обосновать равнозначность приобретения, нужно проводить оценку в отношении обоих объектов – как продаваемого, так и покупаемого взамен.
Оценка потребуется и в случае переезда, когда одновременная сделка с продажей одной и покупкой взамен другой квартиры не планируется.
Обычно в таких ситуациях опекунский совет требует перевода средства на персональный счет ребенка. Обосновать размер переведенной суммы может лишь отчет об оценке.
Конечно, эта оценка не обязательна для получения разрешения от ОО на куплю-продажу. Однако она может стать единственным весомым аргументом на случай, если сотрудники органов опеки усомнятся в равнозначности приобретения.
Как происходит оценка квартиры или комнаты?
Оценка квартиры, не зависимо от ее местоположения, будь то в Санкт-Петербурге, в Московской области, или в Ростове-на-дону происходит в несколько этапов.
Этап № 1. Составляется договор на проведение оценки между заказчиком и оценочной компанией, где указана фиксированная стоимость услуги по оценке квартиры.
Этап № 2. Производится сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Этот этап включает в себя предоставление всех необходимых документов, а также выезд на осмотр объекта, в ходе которого специалист рассматривает все влияющие на стоимость факторы (транспортная доступность, инфраструктура, метаположение и др.), проверяет соответствие планировки плану БТИ. Оценка квартиры без выезда оценщика тоже вполне возможна, для получения подробной информации об этой услуге позвоните нам по телефону, указанному вверху сайта.
Этап № 3. Расчет стоимости квартиры. На этом этапе специалистом анализируется рынок и тенденции, собирается информация о продажах аналогичных объектов и производится непосредственный расчет стоимости.
В практике оценки жилья и оценки рыночной стоимости аренды квартир самым распространенным из применяемых методик является метод сравнения продаж (сравнительный подход). Суть метода заключается в подборе схожих объектов, которые продаются на рынке. Ведь стоимость во многом зависит от рынка – спроса и предложения. Однако не всегда возможно подобрать абсолютно схожий объект-аналог. Например, оцениваемый объект расположен в около метро, а аналог – в отдалении. В этом случае, чтобы сделать оценку квартиры, необходимо рассчитать, как разница в транспортной доступности влияет на стоимость, и применить соответствующий коэффициент.
Затем, исходя из полученной информации, оценщики рассчитывают рыночную стоимость и составляют отчет об оценке квартиры. На основании рассчитанной в отчете стоимости имущества принимаются те или иные управленческие решения. А в случае оформления ипотеки банк принимает решение о выдаче кредита и его сумме.
Этап № 4. Далее отчет об оценке клиенту в электронном виде. А после ознакомления с электронной версией осуществляется доставка 2-х экземпляров заказчику или в банк.
Если Вам необходима оценка квартиры для оформления собственности, обратитесь к нашим консультантам. Мы расскажем Вам обо всех нюансах оценки квартиры и цене этой услуги.
Вы можете заказать рыночную оценку квартиры в Санкт-Петербурге и Москве не только в наших офисах, но и онлайн или по телефону. Наши офисы располагаются в центре городов, поэтому независимая оценка стоимости квартиры в Санкт-Петербурге и в Москве не потребует оплаты командировочных услуг оценщика, а оценка будет проведена в сжатые сроки.
Немного о самой функции органов опеки:
Для справки:
При переезде ребенка в другой город возникает интересная ситуация: стоимость недвижимости на новом месте жительства даже с учетом кратного увеличения площади может оказаться меньше, чем стоимость продаваемой квартиры. Так часто случается при переезде семьи из Москвы в другую страну. Совсем недавно нам пришлось изрядно потрудиться с поиском аналогов загородному дому, покупаемому в окрестностях Берлина взамен трехкомнатной квартиры на Хорошевском шоссе Москвы. Из трехкомнатной квартиры с видом на третье транспортное кольцо ребенок переезжал в дом с четырьмя спальнями, яблоневым садом и беседками! При этом фактически стоимость дома была чуть чуть меньше, чем квартира на Хорошевке. Но Инспектору нужны цифры!
Для осуществления сделки продавцу дома в Германии пришлось пересматривать ее стоимость, доплачивать при этом налог. Что поделаешь, таков закон!
Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства
Любая операция с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, требует согласования с органами опеки и попечительства. А сотрудники этого ведомства настолько серьезно относятся к вопросу защиты детских интересов, что порой готовы выйти за рамки отведенных им полномочий и предъявить родителям неправомерные требования.
Родители не вправе распоряжаться квартирой, совладельцем которой выступает ребенок, без разрешения органов опеки и попечительства. Эти ограничения предусмотрены Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 37) и законом «Об опеке и попечительстве» (ч. 1 ст. 21).
Такое жилье нельзя использовать в качестве залога по кредиту, менять, продавать или сдавать в аренду без соответствующего разрешения. Спорные ситуации при получении разрешения от органов опеки возникают так часто, что их успели обобщить и классифицировать.
О том, в каких случаях неправы родители, а когда – работники органов опеки, рассказывают эксперт регионального министерства соцполитики и специалисты рынка недвижимости.
На цену объекта и стоимость услуги влияют:
На цену объекта влияют:
- месторасположение недвижимого имущества;
- состояние постройки и год основания;
- присутствие парковок, этажность, наличие лифта;
- удаленность инфраструктуры;
- наличие ремонта, состояние жилых комнат;
- кол-во собственников;
- другие факторы.
На стоимость услуги:
- авторитет/профессионализм оценщика;
- опыт работы;
- сложности оценивания конкретного объекта;
- регион проведения процедуры;
- права собственности на объект оценки;
- необходимость проведения осмотра и др.
Зачем органам опеки оценка квартиры
По закону несовершеннолетние дети не могут самостоятельно совершать сделки, которые влекут ухудшение их имущественного положения. По достижении 14-летнего возраста гражданин должен получить на это разрешение родителей, а до этого времени родители обязаны сами совершать такие сделки.
Однако если речь идет о недвижимости, родители не вправе заключать договор купли-продажи без предварительного одобрения таких сделок со стороны органов опеки (ОО) (п. 2 ст. 20, ст. 21 ).
Представители ОО, в свою очередь, проверяют законность будущей сделки на предмет соблюдения интересов ребенка. В частности, они обязаны установить:
- не ухудшаются ли условия проживания ребенка в новой квартире по сравнению со старым жильем, если он не является ее владельцем;
- не сокращается ли объем и стоимость имущества несовершеннолетнего в результате такой сделки, если он является собственником или сособственником.
Сотрудники ОО в любом случае обязаны убедиться в равнозначности приобретаемых и продаваемых квадратных метров.
Зачем органам опеки оценка квартиры
По закону несовершеннолетние дети не могут самостоятельно совершать сделки, которые влекут ухудшение их имущественного положения. По достижении 14-летнего возраста гражданин должен получить на это разрешение родителей, а до этого времени родители обязаны сами совершать такие сделки.
Однако если речь идет о недвижимости, родители не вправе заключать договор купли-продажи без предварительного одобрения таких сделок со стороны органов опеки (ОО) (п. 2 ст. 20, ст. 21 ).
Представители ОО, в свою очередь, проверяют законность будущей сделки на предмет соблюдения интересов ребенка. В частности, они обязаны установить:
- не ухудшаются ли условия проживания ребенка в новой квартире по сравнению со старым жильем, если он не является ее владельцем;
- не сокращается ли объем и стоимость имущества несовершеннолетнего в результате такой сделки, если он является собственником или сособственником.
Сотрудники ОО в любом случае обязаны убедиться в равнозначности приобретаемых и продаваемых квадратных метров.
Как происходит оценка
В соответствии с , правом проводить оценку обладают лишь оценщики:
- обладающие квалификационным аттестатом;
- застраховавшие ответственность;
- состоящие в саморегулируемых объединениях оценщиков;
- практикующие частную деятельность или заключившие трудовой договор.
Для проведения оценки заказчик заключает договор с субъектом оценочной деятельности. После этого:
- Заказчик и оценщик согласовывают задачи/цели проведения оценки, на основании чего составляется техническое задание.
- Исполнитель разрабатывает план проведения оценки, определяет источники информации, согласовывает методы оценивания.
- Исполнитель собирает необходимую информацию, анализирует правоустанавливающие документы, осматривает объект, оценивает прилегающую территорию и инфраструктуру.
- После обобщения результатов составляется отчет об оценке, который передается заказчику.
Этот же отчет направляется представителям ОО в качестве доказательства соразмерности приобретаемого и продаваемого объекта недвижимости.
Для чего предоставляется отчет опекуна или попечителя?
Отчет опекуна позволяет ООиП контролировать правомерность распоряжения имуществом опекаемого. Согласно ст. 37 ГК РФ, представитель вправе пользоваться средствами опекаемого, но исключительно в его интересах. Если отменить отчетность, случаи незаконной траты денег значительно увеличатся.
Какие здесь есть особенности:
- Алименты, пенсии, пособия зачисляются на особый номинальный счет. Опекун вправе пользоваться ими без предварительного согласия ООиП. Впоследствии о тратах предоставляется отчет;
- Сделки по отчуждению или сдаче в аренду жилья опекаемого без предварительного согласия ООиП запрещены;
- Распоряжение имуществом недееспособного производится с учетом его мнения. Если его невозможно получить, опекун должен ориентироваться на информацию о предпочтениях, полученную от родственников и иных близких лиц.
Процедура проведения сделки
После того, как опека получит документы от родителей, ей дается 14 дней на рассмотрение пакета документов. В разрешении, полученного от опеки, в обязательном порядке должны содержаться адреса старой и новой квартиры, пункт о согласии органов опеки на совершение сделки.
По старому адресу собственников снимают с учета по следующей схеме:
- в первую очередь выписывают родителей (либо опекунов),
- только после этого — детей.
Независимо от того, есть ли доля собственности в старой квартире у ребенка или он просто зарегистрирован в ней, без согласия опеки нельзя его снять с учета по данному адресу. Если не соблюсти это правило, сделку не зарегистрируют в регистрационной палате.
Итак, в общем случае продажу квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно разделить на два этапа: предварительный и окончательный.
Процедура предварительного этапа
- В первую очередь родители подыскивают подходящую для покупки квартиру;
- Затем они идут к нотариусу с вышеперечисленным пакетом документов для получения лицензии;
- После нотариуса им следует посетить органы опеки и взять у них разрешение на выполнение этой операции;
- Затем по старому месту жительства выписываются сначала родители, а потом их дети.
Что представляет собой отчет опекуна и какова его цель?
В число прочих обязательств опекуна входит необходимость регулярного составления отчетности перед органами, занимающимися вопросами опеки и попечительства.
Отчет, составляемый опекуном, это документ, утвержденный законодательством в определенной форме, предусматривающий отражение сведений о деятельности опекуна за определенный период времени. Целью отчета является информирование контролирующих органов о проделанной опекунской работе. Основная информация в документе касается расходования средств подопечного и распоряжения его имуществом. Если опекуном в течение отчетного временного периода совершаются какие-либо сделки относительно имущества опекаемого лица, это обязательно должно отражаться в отчете. Касается это не только продажи его имущества, но и покупки новых имущественных объектов. Любые произошедшие за отчетный период изменения, касающиеся имущественного состояния подопечного лица, включая поступлений всех положенных доходов, затрат на жизненно необходимые предметы быта, оплату счетов и услуг для подопечного, должны быть отражены в этом документе.
Важно! Отчет включает сведения, касающиеся исключительно финансовой деятельности опекуна, и исключает сведения о выполнении им обязанностей не имущественного свойства.
Отличие в отчетах на несовершеннолетних детей и недееспособных граждан
При составлении отчета по затратам на взрослых недееспособных граждан опекуну придется уделить времени больше, чем в случае отчетности по расходам на ребенка, т.к. по требованиям к его заполнению в этом случае информация по затратам должна быть более детализирована.
Особенностями составления отчетного документа являются следующие требования:
- сведения о поступлениях денежных средств на счет подопечного лица должны указываться с разбивкой по месяцам, а не в целом за отчетный год;
- в отчете необходимо указывать все произведенные затраты, включая расходы на товары длительного использования, лекарственные средства, оплату коммунальных счетов и т.д.
Форма бланка отчета опекуна над возрастным недееспособным гражданином представлена в Правительственном Постановлении за №927 от 2010 года.
Необходимо выполнить следующее:
- Пройти обучение для усыновителей в Школе приёмных родителей (исключение – ближайшие родственники, мачехи и отчимы). Это требование прописано в Семейном кодексе.
- Оформить разрешение на усыновление. После того как в орган опеки предоставлены все необходимые документы, заключение выдают в течение 17 рабочих дней. Если раньше такое заключение уже было получено, то повторно оформлять его не нужно.
- Выбрать приёмную дочь или сына. Если на примете нет ребёнка-сироты, можно найти претендента в банке данных. Для этого не обязательно посещать соответствующие органы, данные доступны и в цифровом формате онлайн. На портале представлена характеристика, описание, фото, данные о здоровье и родителях, наличии ближайших родственников. После того, как выбор сделан, выдаётся направление на посещение приёмного сына или дочери.
- Встретиться с приёмной дочерью или сыном вместе с представителем органов опеки.
- Подать в суд заявление об усыновлении ребёнка.
- Встать на учёт как лицо-усыновитель. Гражданам, постоянно проживающим в России, для этого необходимо обратиться в любой орган опеки и попечительства или региональный/федеральный банк данных о детях-сиротах. При этом нужно предъявить паспорт, СНИЛС и разрешение на усыновление. Тут же выдадут анкету и заявление, которые следует заполнить.
- Пройти регистрацию усыновителя в ЗАГСе. После этого на руки выдадут свидетельство об усыновлении. В свидетельстве о рождении ребёнка внесут изменения в графе «Мать» или «Отец».
- Для дальнейшего проживания ребёнка за пределами России пройти процедуру консульского учёта.