6 случаев, когда сделку с жильем могут признать недействительной

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «6 случаев, когда сделку с жильем могут признать недействительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

2. Продление договора аренды

3. Не хотят съезжать? Да я им замки поменяю!

4. Недействительность договора аренды

5. Признание договора аренды недействительным — как защитить себя?

6. Признание договора аренды недействительным

7. Признание договора аренды недействительным судебная практика

8. Признание договора аренды недействительным как избежать и какие последствия

9. Примеры применения исков

10. Предмет договора не определён в соответствии с законом

11. Законодательные основы

12. Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

13. В каком суде оспаривать договор аренды?

14. Последствия признания договора аренды недействительным

15. Лучшие Адвокаты Москвы

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

при установлении в тексте договора срока его действия;
при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Не хотят съезжать? Да я им замки поменяю!

Даже в ситуации, когда наниматели не следуют правилам приличия и нарушают установленную между ними и хозяином жилья договоренность, использование крайних мер выглядит нецелесообразным, поскольку такой акт (отключение электричества, например), препятствует проживанию, и, следовательно, будет расценен судебным органом как нарушение прав личности.

Если о расторжении договора официально не заявлено, правда будет на стороне проживающих.

В такой ситуации с владельца жилья потребуют выплаты штрафа и компенсации причиненного нанимателям вреда (морального в том числе).

Недействительность договора аренды

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), предоставлять жилое помещение в наём за плату может только его собственник либо уполномоченное им лицо (ст. 671, п. 1). Таким образом, необходимо убедиться, что вы заключаете договор именно с владельцем жилого помещения.

Для этого нужно проверить паспорт собственника и оригиналы документов о владении имуществом. Во-первых, это свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, а также правоустанавливающий документ: договор о приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. п.

В документах должен быть указан адрес именно того помещения (квартиры, комнаты, дома), которое вы собираетесь снять.

Однако стоит помнить: документы о праве собственности могут остаться и у бывшего владельца жилья. Поэтому, помимо оригиналов, для стопроцентной надёжности необходимо попросить у владельца (или запросить самостоятельно) выписку из Государственного реестра прав (ЕГРП) на жилое помещение, которую выдают органы Росреестра.

На практике перед сдачей в наём такие выписки собственники жилья, как правило, не оформляют. В этом случае дополнительной подстраховкой может послужить тот факт, что хозяин зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире.

Что делать, если и регистрации у собственника нет? Можно договориться, например, о том, что часть денег (например, страховой депозит в виде платы за последний месяц проживания) вы передадите владельцу после получения выписки в Росреестре.

В соответствии с ГК РФ, существенным условием договора найма является исчерпывающее описание объекта такого соглашения. В документе обязательно должны быть все необходимые данные, чтобы однозначно установить, какое именно недвижимое имущество передаётся в наём.

Это адрес объекта недвижимости, количество комнат, имя владельца, название и реквизиты правоподтверждающего документа (например, свидетельство о государственной регистрации права собственности, №, кем и когда выдано). Если каких-либо из вышеперечисленных данных в договоре указано не будет, суд может признать такое соглашение недействительным.

Также, согласно ГК РФ, сдаваемое в наём жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673, п. 1). Таким образом, в соответствии с гражданским законодательством, нельзя сдать только часть комнаты или, например, квартиру в аварийном доме.

Служебным жильем называется площадь, включенная в специализированный фонд государства или муниципалитета. Это происходит на основании соответствующего решения уполномоченных органов.

В отношении такого жилья действуют следующие юридические особенности:

жилье включается в специализированный фонд только при наличии согласия собственника;
недвижимость может быть предоставлена в пользование только тем сотрудникам, которые не имеют своей собственности в конкретном населенном пункте, где им приходится работать;
если сотрудник увольняется, он лишается права пользоваться служебным жильем (исключение – малоимущие граждане);
использование недвижимости в качестве служебной возможно только после причисления его к соответствующей категории;
жилплощадь должна быть обустроена в соответствии с особенностями региона, в котором оно расположено;
жилье должно отвечать санитарным и техническим требованиям;
на одного проживающего не может приходиться менее 6 м2.

Служебное жилье доступно только отдельным категориям граждан. Права третьих лиц на такую недвижимость исключены. В соответствии с законодательством претендовать на служебное жилье могут:

сотрудники правоохранительных органов;
военные;
конституционные судьи;
депутаты Государственной думы и члены Совета Федерации;
сотрудники почты, газовой службы, дворники, слесари, техники;
лица, трудоустроенные в заповедниках, национальных парках или лесных хозяйствах;
работники специализированных учреждений для детей.

Если жилплощадь выбывает из состава специализированного фонда, то она может быть переоформлена по договору социального найма. Принимать решения в отношении служебного жилья вправе органы жилищного управления муниципалитета, субъекта федерации или федерального уровня.

Договор найма служебного жилья заключается после принятия соответствующего решения работодателем. Для этого издается приказ о предоставлении работнику жилплощади. Передача недвижимости в пользование также оформляется документально, а сотрудник получает соответствующий ордер.

Договор служебного найма является документом с ограниченным периодом действия. В тексте может быть указана конкретная дата или отметка, что соглашение действует до тех пор, пока человек работает в организации. После того, как трудовая деятельность будет прекращена, договор аннулируется.

Признание договора аренды недействительным — как защитить себя?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Расторжение договора о найме жилого помещения – ситуация нередкая, но сопряжённая с рядом трудностей, о которых желательно знать ещё до его заключения. Сложности связаны с выраженной социальной направленностью темы жилья. Поскольку государство гарантирует гражданам право на жилплощадь, договоры о найме квартир законотворцами планировались как способ защитить права нанимателей. Это и становится причиной ряда сложностей при расторжении. Однако обо всём по порядку.

Любой договор, в том числе и найма, будет однажды расторгнут из-за нарушений или по желанию участников. Причины возможны разные, но их условно можно разделить на три группы:

по взаимному согласию сторон;
по требованию нанимателя (без суда и через суд);
по требованию наймодателя (без суда и через суд);

Это идеальный вариант развития событий. Если жилец и собственник не имеют претензий друг к другу, то оформить своё решение они смогут в кратчайшие сроки. По закону (ст. 452 ГК) расторжение договора должно иметь ту же форму, что и сам договор. Иными словами, если имел место документ, составленный и подписанный обеими сторонами, то для прекращения его действия нужно составить и подписать аналогичную бумагу.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно найти здесь и подкорректировать под свой случай.

Во всех случаях, когда наем оформляется дольше, чем на год, закон требует регистрировать договоры в Росреестре. Следовательно, его расторжение тоже требует регистрации и вступит в юридическую силу с момента её наступления.

В бумагах на расторжение обычно указывают, с какого числа прекращаются расчёты с владельцем, срок выезда из квартиры. Принято оформлять акт возврата, где должно быть перечислено имущество, возвращённое владельцу. Обязательно должен быть пункт с указанием, что снимаемая квартира возвращена её владельцу и он не имеет претензий.

Формально в таком случае расторжение договора найма жилого помещения – выселение с точки зрения жильца. А поскольку закон, как уже было сказано выше, в первую очередь защищает интересы нанимателя, на собственника накладывается ряд ограничений, не позволяющих ему в одночасье лишить людей крыши над головой. Это хорошо для квартиросъёмщика, так как он не зависит от внезапных желаний владельца квартиры, но плохо для её собственника. Ему следует внимательно выбирать жильцов, в противном случае от них будет непросто избавиться, даже если они окажутся недобросовестными. Срок действия договора надо указывать всегда, чтобы он не приобрёл статус бессрочного.

Если собственнику вдруг потребовалась квартира, а до суда дело доводить не хочется, то выходов может быть два:

договориться с жильцом, чтобы он съехал добровольно;
если жилец возражает, то письменно уведомить его о своём решении за месяц (или другое назначенное соглашением время) и дождаться окончания действия договора найма.

Других вариантов без суда вернуть себе жилплощадь у наймодателя нет, поэтому в его интересах заключать краткосрочные договоры.

Собственник может искать помощи в суде, если на законных основаниях требует освободить квартиру, но получает отказ или отсутствие ответа. При этом пойти в суд можно лишь после того, как была сделана попытка договориться с нанимателем и решить проблему во внесудебном порядке, лучше всего – в виде отправления заказного письма с уведомлением. Если на него в ответ пришёл письменный отказ или в течение 30 дней не поступило никакого ответа, можно отправляться за справедливостью в суд.

Список причин для досрочного расторжения договора указаны в ст. 687 ГК РФ:

имеется просрочка платежа дольше полугода. Если соглашение краткосрочное, то достаточно и двух месяцев;
установлены факты порчи занимаемого помещения. Однако при этом суд может проявить снисходительность и не выселить жильцов, а назначить им время (максимум – год), чтобы они устранили разрушения. Если в течение этого времени предписанные действия жильцами не будут выполнены, то по следующему обращению наймодателя суд примет решение о том, что договор можно расторгнуть досрочно;
наниматель нарушает права своих соседей, устраивая шумные вечеринки, драки или используя жильё не по основному назначению, оборудовав там, к примеру, склад, офис, магазин, тренажёрный зал, собачий питомник;
жилец грубо нарушает условия договора: сдаёт квартиру или её часть, заселяет в неё своих родных или друзей, заводит домашних животных, хотя запрет на такие действия содержится в соглашении.

Есть и ещё один мотив для обращения в суд, о котором следует сказать особо. Договоры, где не указан срок их действия, считаются бессрочными. Если жильцы не нарушают его условий, то получается, что у собственника нет возможности освободить свою жилплощадь. Для решения этого спорного вопроса нужно сначала письменно предложить квартиросъёмщику изменить или расторгнуть договор (п. 2 ст. 452). Если он откажется или промолчит, настанет момент для обращения в суд, чтобы он назначил компромиссное решение. Например, жильцам даётся достаточно времени, чтобы снять другую квартиру, а наймодателя обязывают самого найти аналогичную жилплощадь, возместить неустойку или оплатить услуги риелтора.

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя намного проще, ведь он вправе сделать это в любое удобное время, заблаговременно оповестив собственника. Возможно, хозяева квартиры потребуют выплатить им неустойку или откажутся вернуть залог.

Важно! Наниматель пользуется значимой привилегией по сравнению с наймодателем. Она выражается в его праве в любой момент отказаться от продолжения договорных отношений (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Для этого обязательно:

Согласие всех проживающих с нанимателем лиц.
Предварительное письменное уведомление наймодателя. По общему правилу, установленному ст. 687 ГК РФ, предупредить наймодателя нужно за 3 месяца, однако стороны могут согласовать и любой иной срок.

Уведомление о расторжении можно направить наймодателю любым удобным способом: по почте, электронной почте, вручить под подпись. Если отношения с наймодателем не сложились, лучше направить предупреждение с уведомлением о вручении, чтобы на случай споров располагать доказательством надлежащего извещения контрагента.

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

Вывод! Таким образом, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только при виновных действиях нанимателя, препятствующих продолжению нормальных правоотношений, либо при не зависящих от сторон обстоятельствах, делающих проживание в квартире невозможным.

На практике субъекты права нередко ставят знак равенства между наймом и договором аренды. Между тем данные договоры различны по своему субъектному составу, применяемым к ним нормам и порядку расторжения. Договор аренды заключается в том случае, когда жилое помещение передается юридическому лицу.

Обратите внимание! По договору аренды арендатор не обладает привилегиями нанимателя, который может в любое время расторгнуть договор найма, фактически не объясняя причин.

В ст. 620 ГК РФ в качестве оснований, достаточных для расторжения договора аренды квартиры по требованию арендатора, указываются различные нарушения обязательств арендодателем и обстоятельства, не зависящие от воли сторон, например:

необеспечение доступа в помещение;
сокрытие недостатков квартиры, которые были обнаружены после заключения соглашения;
отказ собственника осуществлять капитальный ремонт;
непригодность квартиры для проживания.

Стороны могут согласовать и иные основания для досрочного расторжения. Арендатор должен направить контрагенту уведомление о расторжении договора аренды квартиры за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в целом аналогичны установленным для найма (ст. 619 ГК РФ), за некоторыми исключениями (например, достаточно невнесения арендатором платы в течение 2 месяцев подряд, а не 6, как при найме).

Рекомендуем! Обязательно письменное предупреждение арендатора о прекращении нарушений.

Таким образом, мы рассмотрели, как расторгнуть договор аренды или найма квартиры, привели образец соглашения о расторжении договора найма квартиры. Стороны могут расторгнуть его, заключив соглашение о расторжении договора найма или аренды квартиры, а при наличии достаточных оснований — требовать его расторжения в одностороннем порядке.

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Законному выселению нанимателей из специализированного жилого фонда обязательно предшествует расторжение договора найма. Если после расторжения этого договора наниматель отказывается освободить жилое помещение, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении. Договор найма может быть расторгнут на таких основаниях:

Договор найма специализированного жилья может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (п. 1 ст. 101 ЖК РФ).

Каждая из сторон (наниматель и наймодатель) свободны в заключении, изменении или прекращении условий договора, если это не противоречит требованиям закона и не нарушает права других людей.

Поэтому договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из них.

Расторжение договора по инициативе нанимателя

Причины, которые побуждают нанимателя расторгнуть договор, могут быть разными. Например, непосильная плата за жильё, получение наследства, переезд в другой район. Но не следует забывать о том, что ч. 2 ст. 83 ЖК РФ гласит, что для расторжения договора найма помещения в специализированном жилом фонде по инициативе нанимателя необходимо согласие членов его семьи.

Найм специализированного жилья подразумевает возникновение определенного круга прав и обязанностей со стороны нанимателя.

Договор найма специализированных жилых помещений подразумевает под собой возникновение определенного круга прав и обязанностей со стороны нанимателя.

Если перечень обязательств не будет выполняться должным образом, то к заявителю могут быть применены определенные санкции со стороны собственника жилья.

Одним из подобных видов ответственности выступает выселение граждан из квартиры специализированного фонда.

Выселение граждан из специализированных жилых помещений – одна из самых актуальных тем для разговора. Если обратиться к современному законодательству в жилищной сфере, то этому вопросу посвящена отдельная статья ЖК РФ – 103.

Итак, чтобы осуществить выселение лица из предоставленного по договору спецнайма жилья, должны быть учтены основания, которые прописаны на законодательном уровне.

В частности, выселение граждан из специализированного жилья происходит с учетом условий, прописанных в ст. 83 и 101 указанного нами Кодекса. Следует отметить, что представленные основания имеют закрытый характер.

Иными словами, ни собственник жилья, ни уполномоченный государственный орган не может их менять и трансформировать.

Ключевыми основаниями, которые детерминируют собой процедуру выселения, признаются:

отсутствие финансовых перечислений за пользование жильем и коммунальными услугами, что отмечается на протяжении более 6 месяцев. Исключением являются социально незащищенные граждане.
Жилью, которое было выделено на основании договора, был нанесен непоправимый ущерб, который влечет за собой невозможность эксплуатации недвижимости.
Жилая постройка эксплуатировалась со стороны нанимателя без учета первоначального целевого назначения.
Во время проживания в спецжилье со стороны заявителя осуществлялись действия, которые ущемляли соседей в их правах и интересах.

В указанных выше случаях происходит расторжение и прекращение действия договора о специализированном найме. Это влечет за собой обязательство, возлагаемое на нанимателя, покинуть помещение вместе со всеми членами семьи в указанный законодателем срок.

Анализ жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что выселение из жилья по специализированному договору найма возможно как с предоставлением иного помещения, так и без его выделения. Здесь возникает вопрос, в каком случае нанимателю может быть предоставлено иное комфортабельное жилище?

В данном случае в свою законную силу вступает ст. 85 ЖК РФ, в которой четко прописаны все случаи, когда по соглашению участников найма жильцу будет предоставлено другое благоустроенное помещение. Итак, выделение нового жилья возможно, если:

прежний дом, где располагается специализированное жилое помещение, подлежит сносу. Основанием для уничтожения недвижимого имущества выступает необходимость изъятия ЗУ под сооружением для государственных или же муниципальных нужд.
Жилая постройка признана аварийной и непригодной для комфортного проживания на ее территории граждан. Иными словами, здание может обвалиться в любой момент, что повлечет за собой жертвы.
Меняется правовой статус недвижимого имущества. В частности, жилые помещения переводятся в нежилые сооружения.
В процессе проведения капитального ремонта недвижимости изменилась площадь жилого помещения, что делает невозможным учесть законодательные требования о предоставлении благоустроенного жилья нуждающимся категориям граждан.
Недвижимое имущество передается в собственность религиозной организации на законных основаниях.

Признание договора аренды недействительным

В отношении такого жилья действуют следующие юридические особенности:

жилье включается в специализированный фонд только при наличии согласия собственника;
недвижимость может быть предоставлена в пользование только тем сотрудникам, которые не имеют своей собственности в конкретном населенном пункте, где им приходится работать;
если сотрудник увольняется, он лишается права пользоваться служебным жильем (исключение – малоимущие граждане);
использование недвижимости в качестве служебной возможно только после причисления его к соответствующей категории;
жилплощадь должна быть обустроена в соответствии с особенностями региона, в котором оно расположено;
жилье должно отвечать санитарным и техническим требованиям;
на одного проживающего не может приходиться менее 6 м2.

сотрудники правоохранительных органов;
военные;
конституционные судьи;
депутаты Государственной думы и члены Совета Федерации;
сотрудники почты, газовой службы, дворники, слесари, техники;
лица, трудоустроенные в заповедниках, национальных парках или лесных хозяйствах;
работники специализированных учреждений для детей.

Владелец должен передать нанимателю жилплощадь, пригодную для проживания и отвечающую правилам безопасности. На объект недвижимости не должны посягать другие лица.

Если это требуется, собственник проводит ремонт помещения, а также подготавливает прилегающую территорию. Для нанимателя должна действовать беспрепятственная подача коммунальных услуг. Если что-то ломается или разрушается, ремонт проводится за счет собственника, а квартиранту (при необходимости) предоставляется другое жилье.

В некоторых случаях наниматель не утратит права на проживание в предоставленном жилье после увольнения или завершения трудовых отношений по иным основаниям. Категория таких лиц установлена законодательно. Если сотрудник относится к льготной категории граждан, работодатель оставляет за ним закрепленную по договору жилплощадь или предоставляет другой объект, пригодный для проживания.

Существует несколько обстоятельств, при которых прекращение трудовой деятельности не будет причиной для расторжения договора найма служебного помещения. Так, жилье предоставляется:

пенсионерам;
семье военнослужащего или сотрудника правоохранительных органов, погибшего или пропавшего без вести при выполнении служебных обязанностей;
работникам, получившим 1 или 2 группу инвалидности при выполнении трудовых функций или в результате возникновения профессиональной болезни.

Помимо обязанностей, у владельца есть и права. Он вправе требовать с нанимателя своевременной оплаты коммунальных услуг и арендной платы, а также соблюдения правил проживания и бережного отношения к имуществу, предоставленному в пользование.

Наниматели служебного жилого помещения обязаны:

своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги;
вовремя перечислять оплату за аренду;
не ущемлять права и законные интересы соседей;
не использовать жилье не по назначению;
не сдавать его в наем третьим лицам;
не использовать жилье в коммерческих целях.

Если возникнут поломки или неполадки по вине нанимателя, он обязан провести ремонт и устранить все неисправности. Когда собственник посчитает нужным провести капитальный ремонт, квартирант не вправе препятствовать этому. К назначенной дате он обязан освободить помещение.

Сотрудник, проживающий в служебном жилье, также имеет определенные права. Он может использовать объект недвижимости для проживания. При этом действие договора не будет прекращено, если произойдет смена собственника.

Однако, если по каким-то причинам квартиранту потребуется съехать, он вправе расторгнуть договор в любой момент.

Возможно признание договора аренды судом недействительным, когда он является крупной сделкой и заключен без одобрения уполномоченного органа (ст. 173.1 ГК).

В каких случаях вы можете оспорить договор аренды как крупную сделку?

Вы являетесь участником (акционером) с долей не менее 1%, членом совета директоров, новым руководителем общества, а договор обладает несколькими признаками:

сдача имущества в аренду не является для компании основным видом деятельности (например, в аренду сдали здания, используемые компанией для производства и хранения товаров, или земельные участки, на которых выращивалась сельскохозяйственная продукция);
стоимость арендованного имущества составляет 25 и более процентов от стоимости активов;
не получено одобрение общего собрания участников;
договор не выгоден обществу;
арендатору было известно, что согласие не получено.

Например, директор общества без согласия единственного участника сдал в аренду самому себе почти все недвижимое имущество, затруднив тем самым деятельность компанию. Кроме того, цена сделки была ниже рыночной (Постановление АС Волго-Вятского округа от 04.10.2019 по делу А29-5490/16).

Директор общества без надлежащего одобрения передал права и обязанности по договору аренды земельного участка аффилированной компании, хотя общество имело лицензию на право пользования недрами и могло добывать полезные ископаемые (Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2018 по делу А33-23325/15).

Если помещения, здания находятся в долевой собственности, и не заключено соглашение о порядке пользования имущество, то сдавать недвижимость в аренду возможно только с согласия остальных собственников.

Признание договора аренды недействительным судебная практика

Существует законодательная норма, которая говорит о том, что, если вы регистрируете на своей площади кого-то по месту пребывания, это равно временной регистрации. И вы, как собственник, можете прекратить эту регистрацию в любой момент. Но есть правоприменение: в случае, если у вас зарегистрированы посторонние люди, вы можете прекратить их регистрацию по своему личному заявлению и снять их с регистрационного учета по месту пребывания.

Если же эти люди являются вашими близкими родственниками (мужем, женой либо совершеннолетними детьми), снять их с регистрационного учета до истечения срока возможно только с их согласия. Данная норма действует только в Москве и это исключение, которое никак не коррелируется. Это правоприменительная практика, которая не связана с законодательными нормами.

Если арендатор вносит арендную плату не в полном объеме, а любые платежи должны фиксироваться, нужно направить ему уведомление о выселении и требованием довнести неуплаченные суммы. В случае отказа арендатора и наличия договора можно обратиться в суд с требованием о выселении и возмещении неуплаченной суммы за весь срок проживания, в том числе за судебные издержки и услуги адвоката.

Квартира сдается внаем, поэтому у вас не арендатор, а наниматель. Договор аренды — это договор для нежилого помещения. Вот эта тонкость и как раз отличает статью Гражданского кодекса, а именно 687, на которую вы будете ссылаться в суде.

Какие есть риски при временной регистрации посторонних в квартире?

7 обязательных пунктов в договоре найма жилья

Отвечая же на ваш вопрос — да, вы можете расторгнуть договор найма жилого помещения и выселить нанимателя, а также снять его с регистрационного учета по месту жительства в связи с неоднократным нарушением им договора найма.

Поэтому договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по инициативе одной из них.

Расторжение договора по инициативе нанимателя

Признание договора аренды недействительным как избежать и какие последствия

Аренда недвижимости – идеальный вариант, когда человеку или предприятию необходима площадь для развития бизнеса, размещения оборудования и так далее.

В случае возникновения проблемы с ежемесячной оплатой, арендодатель вправе подать исковое заявление, чтобы оплата была взыскана по суду.

Арендатор зачастую подает встречное исковое заявление, в котором просит признать, что договор аренды недействителен.

Есть ряд обстоятельств, на основе которых арендатор может требовать признания договора аренды недействительным. Среди них:

Заключение договора с нарушением норм и правил существующего законодательства.
Подписание документа недееспособным гражданином или под влиянием угроз, обмана.
Если сделка была мнимой и с самого начала не предполагала правовых последствий.
Заключения договора на невыгодных условиях в безвыходной ситуации.
Нарушение договором публичного порядка.

Согласно законодательству РФ, для признания договора недействительным достаточно доказать, что на бумаге нет четкого описания условий аренды нежилой площади. В качестве основных условий стоит рассматривать стоимость аренды, сроки, методы расчета и так далее.

Чаще всего договор аренды недействителен в случаях, когда в его теле нет подробного описания предмета договора. К примеру, если в помещении сдается только какая-то его часть, то она обязательно должна быть графически обозначена. Делают это на общем плане комнаты, где указывают чернилами арендуемую площадь.

Это касается и офисных помещений, которые в общем плане здания не всегда нумеруются. Чтобы обозначить площадь аренды необходимо брать поэтажный план и на нем делать отметку.

Примеры применения исков

В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:

в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.

В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:

договоров аренды;
купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
соглашений об уступке права требования.

По официальным статистическим данным арбитражных судов, признание сделки незаконной происходит в менее чем 50% от рассмотренных дел этой категории.

Предмет договора не определён в соответствии с законом

Также, согласно ГК РФ, сдаваемое в найм жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673, п. 1). Таким образом, в соответствии с гражданским законодательством, нельзя сдать только часть комнаты или, например, квартиру в аварийном доме.

Законодательные основы

Жилищный кодекс РФ (извлечения).

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения (п. 1 ч. 4).

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» Министерством обороны РФ указанием от 24.04.2007 г.

Решение Наро-Фоминского городского суда Московской области от 16 июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации городского поселения Калининец Наро-Фоминского муниципального района Московской области — без удовлетворения. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г.

Жилые помещения беженцам и вынужденным переселенцам предоставляются территориальными органами миграционной службы.

В-четвертых, уклонение от оплаты за пользование жилищем без уважительных причин в течение шести месяцев подряд. И здесь уважительность причин оценивается судом.

В каком суде оспаривать договор аренды?

Поскольку договор аренды является возмездным и предполагает получение выгоды одной из сторон в случае его расторжения, подобные дела требуют серьезного разбирательства. Учитывая то, кто является по договору аренды сторонами определяется судебная инстанция, которая будет разрешать спор.

если сторонами выступают граждане (например, договор аренды жилого помещения у собственника-гражданина или компании, которая оказывает услуги сдачи жилья), то споры будут разрешаться в суде общей юрисдикции по адресу нахождения ответчика;
если сторонами выступают предприниматели или организации (например, аренда офиса или склада в коммерческих целях), то споры будут разрешаться в арбитражном суде, также по адресу ответчика, который легко проверить через официальный сад налогового органа, предоставляющий в реальном времени сведения о регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Последствия признания договора аренды недействительным

Если стороны не предусмотрели особых условий в самом договоре аренды, то последствия признания сделки недействительной будет в соответствии с законом, а именно ст. 167 ГК РФ (возврат сторон в первоначальное положение), так, например, если рассматривать аренду земли, то сторона обязана передать обратно занимаемый земельный участок, должен быть решен вопрос о восстановлении вещного права правообладателя.

Если сделка была уже зарегистрирована в реестре прав на недвижимость, то записи о регистрации и сведения должны быть аннулированы.

В случае, если сделка будет признана недействительной по вине государственного органа, например, в случае нарушения процедуры предоставления земли со стороны уполномоченного органа, то арендатор вправе рассчитывать и заявлять свое право на компенсацию возникших у него убытков в связи с данным событием. Размер убытков определяется по общим правилам возмещения убытков в силу ст. 15 ГК РФ.

Лучшие Адвокаты Москвы

отдельная двухкомнатная квартира N 67 включена в специализированный жилищный фонд.Постановлением администрации г/п Калининец от 15.10.2009 г.

указанная квартира предоставлена сотруднику администрации г/п Калининец Н. Квартира предоставлена на семью. Основанием для предоставления служебного жилого помещения явилось решение общественной жилищной комиссии.11.12.2009 г.

между ОАО „Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства“, администрацией г/п Калининец и Н. заключен договор найма служебного жилого помещения.Постановлением администрации г/п Калининец от 09.07.2012 г.

постановление от 15.10.2009 г. N 517 „О предоставлении служебной жилой площади“ отменено.Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.В соответствии со ст.

ст. 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.В соответствии со ст.

168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.В силу ст.

56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.Согласно ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.Порядок расторжения договора найма специализированного жилого помещения регламентирован ст. 101 ЖК РФ, согласно которой договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении